Bail d'habitation : la régularisation des charges et provisions

Maître Lionel Roux, Avocat au Barreau de Marseille intervenant au service des particuliers et au service des professionnels partage avec vous différentes actualités liées à ses domaines de compétence.

Quelle est la sanction si le bailleur ne régularise pas les charges? Quel est le délai de prescription de la demande remboursement des provisions versées en trop par le locataire?

L'arrêt du 9 Novembre 2017

L’arrêt en date du 9 Novembre 2017 clarifie deux questions relatives aux provisions pour charge versées par le locataire à l’occasion du bail (16-22445) :

Le bailleur peut-il être sanctionné s’il ne régularise pas les charges ?

La cour a répondu que le bailleur n’encourait pas de sanction, et qu’il pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription. Le bailleur n’est donc pas tenu de rembourser la totalité des provisions s’il justifie et régularise dans le délai de prescription. Mais en conséquent, dans quel délai les locataires peuvent-ils solliciter le remboursement des provisions pour les charges dont le bailleur ne parvient pas à justifier.

Dans quel délai le locataire doit il demander le remboursement du trop versé ?

Les locataires avaient été déclarés prescrits. La cour de cassation, estime par contre que le délai de prescription de l’action des locataires ne peut commencer à courir à compter du paiement de la provision. C’est donc à compter du jour où les charges sont régularisées que le délai commence à courir, puisque ce n'est que ce jour qu'ils ont pu avoir connaissance de l'existence de leur créance.

Les charges récupèrables du locataire

Profitons de cette occasion pour opérer un rappel des charges récupérables auprès du locataire. Il s'agit :

  • des frais d’ascenseur,
  • du coût d’eau froide et d’eau chaude,
  • du chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes,
  • de l’entretien des installations individuelles,
  • des parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation,
  • de l’entretien des espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux),
  • du coût des entretiens liés à l’hygiène,
  • du coût des équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation,
  • des impositions et redevances.

En outre, lorsque dans l’ensemble immobilier se situe un gardien ou un concierge et que celui-ci assure l’entretien des parties communes, une partie plus ou moins importante de son salaire et des cotisations sur ces salaires seront à la charge du locataire. La proportion dépend de la situation du gardien, de ses missions. Cela doit être précisément étudié au cas par cas.