Droit des copropriétés

Les règles et conditions en copropriété

Les assemblées générales de copropriétaire

Au minimum une fois par an l’assemblée générale des copropriétaires doit être réuni pour prendre les décisions relatives à la gestion de la copropriété.

L’assemblée générale est convoquée par le syndic. Un copropriétaire et le conseil syndical peuvent demander au syndic de convoquer l’assemblée pour délibérer sur une question. La convocation, sous peine de nullité, doit être adressée au moins 21 jours avant la date de tenue de l’assemblée. Le syndic peut convoquer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique.

La convocation doit lister les délibérations qui seront soumises à l’assemblée et sur lesquelles il sera procédé au vote des copropriétaires. A cette convocation sont jointes de nombreux documents pour permettre aux copropriétaires de préparer l’assemblée.

Lors de la réunion l’assemblée ne peut délibérer que sur les questions qui figurent dans la convocation.

Le jour de l’assemblée chaque copropriétaire peut participer au vote et il dispose d’un nombre de voix correspondant à sa participation dans la copropriété (sauf si un copropriétaire détient à lui seul plus de la moitié des voix). Les questions figurant à l’ordre du jour sont abordées successivement, puis donnent lieu à la tenue du scrutin.

Selon la question posée, la loi a prévu des majorités distinctes, dites de l’article 24, de l’article 25 ou de l’article 26 de la loi du 10 Juillet 1965.

En cas de difficultés ou de question sur le fonctionnent de la copropriété le Cabinet Lionel ROUX, Avocat à Marseille est à votre disposition.

Il est possible de contester une décision adoptée en assemblée générale. Cependant seul le copropriétaire s’étant opposé à l’a délibération, ou qui était absent et non représenté peut agir judiciairement.

Le tribunal compétent est le Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel se situe l’immeuble.

Attention, si vous souhaitez contester une délibération d’assemblée générale le délai pour saisir le Tribunal de Grande Instance est de 2 mois à compter de la notification du Procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est pourquoi, dès réception du Procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété, si vous entendez contester une délibération, il vous appartient de vous rapprocher de votre avocat afin d’en discuter avec lui.

Quelques règles de vie en copropriété

Les copropriétaires doivent respecter la destination de l’immeuble définie dans le règlement de copropriété. Chaque copropriétaire doit en outre respecter les droits des autres copropriétaires.

Un copropriétaire peut bien entendu entreprendre des travaux dans son lot. Mais si ces travaux devaient impacter l’extérieur et les parties communes il doit au préalable solliciter l’accord de l’assemblée générale. 

Les charges de copropriété 

Il faut distinguer deux catégories de charges :

  • Les charges nécessaires pour le fonctionnement des services collectifs (chauffage collectif, ascenseur, portail d’accès…)
  • Les charges d’entretien des parties commune (assurances…)

Le règlement de copropriété organise la répartition entre les propriétaires du poids des charges.

Pour les premières charges, les copropriétaires paient en fonction de l’utilité du service pour eux et pour le lot dont ils sont propriétaires. Pour les charges d’entretien, ils contribuent tous en fonction de la quote part de leur lot.

En fonction des dépenses le syndic appelle au paiement des provisions. Puis le budget est soumis à la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires. L’adoption du buget rend exigible les charges.

Si vous rencontrez des difficultés pour régler les charges le syndic va pouvoir agir à votre encontre devant le Tribunal. Il vous appartient de vous rapprocher de votre avocat afin d’envisager avec lui si vous pouvez solliciter des délais pour vous acquitter compte tenu de vos difficultés.