Baux commerciaux

Contrat de location de baux commerciaux

Le législateur a organisé un régime spécifique concernant la location de locaux destinés à une activité commerciale artisanale ou industrielle. Le local doit être aménagé pour pouvoir recevoir une clientèle.

Le cabinet de Maître Lionel ROUX, Avocat, peut rédiger vos baux commerciaux afin de les adapter à vos besoins et aux diverses spécificités de votre situation.

Les conditions du contrat de baux commerciaux

Il s’agit de rédiger un contrat entre un bailleur, propriétaire des locaux, et un locataire commerçant artisan ou société commerciale.

Lors de la conclusion du bail, il peut être exigé du preneur le versement d’un pas de porte. Le locataire doit également verser un dépôt de garantie. Enfin les parties conviennent du loyer et des charges qui sont supportées par le preneur.

Le bail fixe également les obligations réciproques auxquelles sont tenues les deux parties.

Les obligations du bailleur  

  • L’obligation de délivrance

Cela signifie que le bailleur doit confier le local convenu dans le bail, dans l’état convenu de manière a permettre au preneur d’exercer l’activité stipulée. Le bailleur doit exécuter cette obligation pendant toute la durée du bail en faisant réaliser les réparations et les dépenses nécessaires sauf clause du bail ayant mis ces réparations à la charge du preneur.

  • L’obligation de garantie

Tout locataire doit jouir paisiblement du bien qu’il loue.

De ce fait le bailleur doit donc offrir sa garantie contre les vices cachés. Le bailleur peut également être tenu responsable en cas d’éviction, que ce soit par le fait d’un tiers ou de son propre fait. Il convient toutefois de vérifier les différentes clauses du bail qui ont pu modifier les effets de ces obligations.

C’est pourquoi il convient que vous preniez contact avec votre avocat. Maître Lionel ROUX Avocat à Marseille, est à votre disposition si vous souhaitez obtenir une consultation sur ce point. 

Les obligations du locataire 

  • Tout d’abord le locataire doit régler le loyer et les charges
  • Respecter la destination du bail

Ensuite le bail peut prévoir et aménager de nombreuses clauses faisant varier selon les obligations du locataire. C’est notamment le cas en matière que cession de bail, de sous location, de réparations

En cas de difficulté, au niveau de la rédaction du bail ou en cas de contentieux, Maître Lionel ROUX peut vous assister, pour tenter de solutionner amiablement le litige, ou vous assister et vous représenter dans les procédures devant le Tribunal de Grande Instance.

Le bail est conclu pour plusieurs années et le plus souvent pour une durée de 9 années. Le loyer est révisé tous les trois ans pour correspondre à la valeur locative selon une procédure devant le Juge des Loyers Commerciaux.

A la fin du bail, selon les conditions d’exécution du bail, selon la durée ayant couru depuis la conclusion du bail, la situation du quartier et plusieurs autres critères, des procédures différentes doivent être appliquées pour procéder à la détermination du montant du loyer du bail renouvelé. 

Votre avocat, Me Roux vous propose son assistance pour ces procédures qui vont impliquer les notions de déplafonnement, de facteurs locaux de commercialité, d’indices, de variation de clauses d’échelle mobile.

Résiliation du bail 

Pendant la vie du bail les parties peuvent décider pour diverses raisons qu’elles n’entendent plus poursuivre l’exécution du contrat. Les procédures sont diverses selon que la décision émane du bailleur ou du preneur.
Il est conseillé de solliciter les conseils d’un avocat afin de ne pas prendre une décision néfaste.

Le preneur 

Dans la plupart des baux commerciaux le preneur a la faculté de mettre fin au bail à l’occasion des périodes triennales, en prenant soin d’en informer le bailleur 6 mois avant par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur 

Le bailleur peut lui aussi résilier le bail aux mêmes périodes triennales, si c’est pour effectuer des gros travaux (notamment reconstruire, surelever ou se soumettre à des directives dans le cadre d’une opération de restauration urbaine…). En contre partie le locataire sera en droit de solliciter le versement d’une indemnité d’éviction.

Résiliation judiciaire ou de plein droit 

Le bail doit être exécuté par les deux parties, et à défaut, l’autre partie peut solliciter la résiliation du bail pour inexécution d’une obligation. Cela peut être notamment l’obligation de paiement du loyer et des charges ou de justifier de l’assurance.

Le bailleur devra alors mettre en demeure son locataire de s’exécuter.

Si le rédacteur avait pris le soin de stipuler une clause résolutoire dans le bail il conviendra que cette mise en demeure vise cette clause. Le preneur a alors la possibilité de saisir le Tribunal de Grande Instance afin de solliciter un délai pour s’exécuter.

Il faut alors agir judiciairement afin de solliciter du Tribunal de Grande Instance la constatation de la résolution, ou solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Résiliation amiable 

Preneur et Bailleur peuvent enfin discuter amiablement s’exposer leurs difficultés et convenir de la résiliation amiable du bail et des conditions de cette résiliation.